Op dit moment zitten nog steeds veel potentiele kopers in de woningmarkt te wachten op een daling van de woningprijzen. De gemiddelde vraagprijs is sinds de start van de crisis in 2008 met ongeveer 15% gedaald. De vraag is dus hoeveel de woningmarktprijzen nog kunnen zakken.
De vraagprijs van een woning is grofweg opgebouwd uit: waarde van de woning +/- woningmarktsentiment.
De waardedaling van de afgelopen periode is geheel toe te schrijven aan het sentiment, de bodem wordt hierbij bepaald door de waarde van een woning.
Hiervoor is het goed om te kijken naar de opbouw van de waarde van een woning. De waardeopbouw van een woning bestaat uit de volgende aspecten:
1) Waarde van de grond
2) Kosten voor nieuwbouw
3) Staat van onderhoud
4) Uiterlijk en locatie
Waarde van de grond
De waarde van de grond wordt bij nieuwbouw door de gemeente bepaald. In de praktijk zou dit een gezonde balans tussen vraag en aanbod moeten zijn. Het prijsverschil tussen een vierkante meter grond in bijvoorbeeld het Gooi en het platte land van Friesland is dan ook enorm. De waarde van de grond geeft hiermee een bodem aan de waarde van een woning. Je zou anders goedkoper een woning kunnen kopen en herbouwen dan een nieuwbouwproject te starten.
Dit is redelijk stabiel, per type woning en gemeente
Kosten voor nieuwbouw
De kosten voor het bouwen van een huis zijn de laatste jaren gestaag gestegen. Hierbij speelt mee dat de kosten van arbeid en bouwmateriaal steeds duurder zijn geworden. Daarnaast worden er steeds meer eisen gesteld aan energiezuinigheid en duurzaamheid die de kostprijs van een woning verhogen. De prijs van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw kan niet teveel van elkaar afwijken. Wanneer een nieuw gebouwd huis bijvoorbeeld 30% goedkoper zou zijn, waarom zou je dan nog een bestaand huis aankopen? (afgezien van de locatie natuurlijk).
Dit is redelijk stabiel, afhankelijk van het type woning
Staat van onderhoud
Een huis dat goed bewoonbaar is heeft altijd een waarde die in een zekere verhouding staat tot een vergelijkbare nieuwbouwwoning. Wanneer het huis echt rijp is voor de sloop omdat het onbewoonbaar is blijft eigenlijk alleen de waarde van de grond en de locatie over.
Dit kan de waarde eigenlijk alleen maar negatief beïnvloeden.
Uiterlijk en locatie
De locatie van een woning is erg bepalend voor de waarde van een huis. Wanneer het huis bijvoorbeeld aan het water ligt of aan een doodlopend/ rustig straatje dan kan dit de waarde van een huis positief beinvloedden. Uiteraard werkt dit ook andersom. Daarnaast is het uiterlijk bepalend. Een mooi verzorgde tuin, authentieke elementen en dergelijke zijn daarbij bepalend voor de waarde.
Dit kan de waarde zowel positief als negatief beïnvloeden, daarom zijn de foto’s op Funda e.d. zo belangrijk.
